Wohnen sichern, Wohnungsnot beenden: Ein Policy Paper der Volkshilfe

/ 15.09.2024

Investment FAWOS: Der ökonomische und gesellschaftliche Nutzen der Wohnungssicherung

/ 26.06.2024

Wohnen sichern, Wohnungsnot beenden: Ein Policy Paper der Volkshilfe

/ 15.09.2024

Spätestens seit der Teuerungskrise wird Wohnen wieder öffentlich als soziale Frage verhandelt. Angesichts der multiplen Krisen der vergangenen Jahre ­– hier sind insb. Finanz-, Corona- und Teuerungskrise zu nennen – sind Kosten für Wohnen und Energie derart in die Höhe geschnellt (siehe Grafik), dass viele die Sorge artikulieren, in Wohnungsnot zu geraten. In der seit Pandemiebeginn quartalsweise durchgeführten Befragung „So geht’s uns heute“, gaben durchschnittlich rund 30% der Mieter*innen an, Wohnkosten als schwere Belastung zu empfinden ­- jene die mietfrei wohnen ausgenommen. Weitere 60 % empfinden diese zumindest als gewisse Belastung. Für armutsbetroffene Mieter*innen, jene mit geringem Einkommen oder Risikogruppen wie Alleinerzieher*innen ist dieser Wert ungleich höher[i].

Abb. 1: Mietpreis, Immobilien- und VKI-Entwicklung seit 2010, Darstellung des Momentum Instituts [ii]

Die Volkshilfe Wien vereint mit der „Fachstelle  für Wohnungssicherung“ (kurz FAWOS) jahrzehntelange Erfahrung im Bereich der Delogierungsprävention und Wohnungssicherung. Die Expert*innenorganisation im Auftrag der Stadt Wien, wurde schon in den 1990er Jahren gegründet. Österreichweit bieten etwa die Volkshilfe Kärnten und Burgenland Beratung bei Mietzinsrückstand an. Ausgehend von dieser Expertise und den Erfahrungen der Betroffenen, haben Volkshilfe Österreich, Wien und Kärnten ihre Überlegungen für eine progressive Delogierungsprävention und erfolgreiche Bekämpfung der Wohnungsnot in einem Policy Paper zusammengefasst. Den wesentlichen Eckpunkten widmet sich dieser Wohnblog.

Die vermeidbare Gefahr, wohnungslos zu werden

Alle Personen, die Probleme bei der Mietzinszahlung oder entsprechende Sorgen artikulieren, laufen potenziell Gefahr aufgrund von Mietzinsrückständen wohnungslos, also delogiert zu werden. Trotz intensiven Bemühungen und finanziellen Aufwendungen des Sozialministeriums (Stichwort: Wohnschirm) sowie hohe Unterstützungsleistungen einzelner Kommunen, z.B. Einführung der „Wohnungssicherung +“ der Stadt Wien, zieht die Delogierungsstatistik kräftig an. In einzelnen Bundeländern ist das Vor-Corona Niveau bei Zwangsräumungen schon erreicht. Und dass, obwohl Räumungsklagen und gerichtliche Kündigungen noch nicht das Niveau von 2019 erreicht haben. Steigen diese also ebenfalls auf das Niveau vor der Corona-Pandemie an – wovon aktuell auszugehen ist –, wird die österreichische Gesellschaft mit einer hohenn Anzahl an Delogierungen konfrontiert werden[iii].

Delogierungsprävention ist also schon im Ausgangspunkt strukturell eng an die Leistbarkeit von Wohnraum geknüpft. Umgekehrt sind aber auch viele Angebote der „Wohnraumsicherung“ direkt angewiesen auf leistbaren Wohnraum. Folgerichtig widmet sich die Überlegungen der Volkshilfe sowohl der Leistbarkeit von Wohnraum als auch der Wohnraumsicherung selbst.

 

Wohnraum als Ware

Schon im 19. Jahrhundert beschäftigte sich Friedrich Engels mit Wohnungsnot. Im damaligen Manchester lebten Arbeiter*innen in menschenunwürdigen Bedingungen: mangelhafte bis gesundheitsschädigende Bauweise, schlechte Durchlüftung, Überbelag, hohe Kosten[iv]. Nun wäre es freilich verwegen die Zustände des industriellen Englands qualitativ und quantitativ mit jenen des gegenwärtigen Österreichs zu vergleichen. Die Themen an sich allerdings sind gleichgeblieben.

Das gilt in weiten Teilen auch für die Ursachen. Wird Wohnraum auf deregulierten Märkten als Ware gehandelt, gilt das Prinzip der Profitmaximierung. Während sich die einen qualitativ schlechte Wohnraumversorgung kaum leisten können, profitieren andere von ebendieser. Eine Gegenüberstellung der Ausgaben von Mieter*innen für Wohnkosten mit den Einnahmen und Vermögenszuwächsen der besitzenden Vermieter*innen verdeutlicht dies.

Abbildung 2: Mietausgaben und -einnahmen nach Einkommensdezilen, Darstellung des Momentum Instituts

Allein im Zeitraum zwischen 2010 und 2023 sind die Nettomieten privater Mietwohnungen um 73 Prozent gestiegen. Die hohen Mietkosten sind nicht nur einer der größten Inflationstreiber, sondern stellen für viele Menschen im Land mittlerweile eine enorme Kostenfalle dar.

Die Liberalisierung von Wohnraum

So ist es nicht verwunderlich, dass die zunehmende Wohnungsnot mit einer Stärkung der Marktlogik, einer Liberalisierung des Mietmarktes einhergeht. Drei Beispiele im nationalen Kontext können exemplarisch genannt werden:

  • Die Liberalisierung des Mietrechts: Mit der Wohnrechtsnovelle 2000 wurde die Möglichkeit befristeter Mieten eingeräumt. Mittlerweile ist rund die Hälfte aller privaten Mietverträge befristet[v] und der Großteil aller privaten Mietverträge wird befristetet abgeschlossen (in der Regel auf drei Jahre). Jedoch schließt nur ein Viertel aller Mieter*innen freiwillig befristete Verträge ab. Denn neben erheblichen Mehrkosten führt Planungsunsicherheit zu Sorgen und Zurückhaltung bei Investitionen: Schulwechsel, der Verlust des sozialen Wohnumfelds sowie die Unterbrechung der Meldung, etwa relevant für den Zugang zu Gemeindewohnungen in Wien, sind reelle Gefahren für eine stabile und leistbare Perspektive[vi]. Hinzu kommt, dass Neuvertragsmieten in der Regel teurer sind als jene im Bestand[vii].
  • Der Rückgang der Wohnbauförderung für Wohnungsneubau und Sanierung ist seit Jahrzehnten deutlich rückläufig. Nicht nur ging der Anteil der Wohnbauförderung von 1,4% des BIP auf 0,4% des BIP zurück (Jüngling, 2024). Auch der Aufhebung der Zweckbindung der Beiträge (jeweils zur Hälfte von Arbeitgeber*innen und Arbeitnehmer*innen finanziert) dürfte es geschuldet sein, dass in mehreren Bundesländern ein Rückgang der Wohnbauleistung im geförderten Segment zu verzeichnen ist[viii].
  • Die Stärkung des „right to buy“ durch mehrere Gesetzesnovellen ermöglicht es Mieter*innen sozial geförderten Wohnbau unter bestimmten Voraussetzungen als Eigentum zu erwerben. Damit wird der Grundstein dafür gelegt, sozial gebundenen Bestand schleichend zu privatisieren. Nicht nur der Eigennutz, auch eine Vermietung der Wohnungen ist weiterführend möglich. In Großbritannien hatte diese Politik zur Folge, dass rund 2,7 Millionen Sozialwohnungen veräußert wurden[ix] – ein­­­ Ausverkauf des sozialen Wohnungsbaus im Sinne der Gewinnorientierung und zu Lasten von Mieter*innen.

 

Qualitativ hochwertiger, leistbarer Wohnraum

Die zunehmende Liberalisierung produziert also vermehrt Gewinner*innen und Verlierer*innen, die über „den Markt“ in Beziehung zueinanderstehen. Wohnungsnot auf der einen Seite, der Marktlogik immanente profitorientierte Spekulation und renditengetriebener Wohnbau auf der anderen Seite. In ihrem Buch „The Defence of Housing“ beschreiben David Madden und Peter Marcuse, dieses Spannungsverhältnis zwischen Wohnraum als Immobilie und Wohnraum als zu Hause als unauflöslich. Sie kommen zum Schluss, dass Wohnraum der Marktlogik entzogen werden muss, soll die Funktion des Wohnraums als ein zu Hause Priorität eingeräumt und Ungleichheitsdynamiken entgegengewirkt werden[x].

Konsistent zeigen historische und gegenwärtige Beispiele, dass die Leistbarkeit von Wohnraum (und zum Teil auch dessen Qualität) umso eher gewährleistet werden konnte, je deutlicher Wohnraum dieser Marktlogik entzogen wurde[xi]. Die österreichische Tradition an kommunalen und genossenschaftlichen Wohnbau zeigt dies wohl am deutlichsten. So ist nicht nur der soziale Wohnbau deutlich leistbarer als jener des privaten Segments. Eine Studie des Wirtschaftsforschungsinstituts (WIFO) in Kooperation mit dem österreichischen Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV) zeigt sogar, dass sich der gemeinnützige Wohnbau preisdämpfend auf den gesamten Wohnungsmarkt auswirkt[xii].

 

Mietpreisbremse als Sofortmaßnahme

In Hinblick auf die legitimen Wohnbedarfe der österreichischen Bevölkerung sowie ausgehend von einem Menschenrecht auf Wohnen, kann also festgehalten werden: Die zunehmende Möglichkeit Wohnen als Ware zu handeln und sie damit der Spekulation und Gewinnorientierung auszusetzen führen zu einer Verschlechterung der Situation für die Mietbevölkerung. Beispiele wie der soziale Wohnbau zeigen die Folgerichtigkeit des Umkehrschlusses. Konsequenterweise setzt sich die Volkshilfe Wien daher für

  • eine Stärkung des sozialen Sektors (Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen),
  • ein einheitliches Mietrecht mit starkem Mieter*innenschutz (etwa Abschaffung befristeter Mietverträge) sowie
  • Maßnahmen zur Eindämmung von Spekulation mit Boden und Wohnraum ein

Als kurzfristige Notbremse, um den Druck von der Mietbevölkerung zu nehmen, plädiert die Volkshilfe Wien außerdem für eine befristete Mietpreisbremse und anschließender Deckelung. (Details siehe Policy Paper „Wohnkrise bewältigen“ der Volkshilfe)

 

Was ist und was kann Delogierungsprävention?

Menschen, die von Delogierung bedroht sind, befinden sich in einer psychosozialen Ausnahmesituation. Die Angst auf der Straße zu landen ist groß, die bei Sorgepflichten für Kinder häufig potenziert und, wenn man sich vor Augen führt, was Wohnungslosigkeit individuell für Betroffene bedeutet, in jedem Fall legitim. Im Fachdiskurs wird zwischen primär, sekundär und tertiär präventiven Angeboten unterschieden. Primäre Instrumente setzen vor Problemen mit der Mietzinsentrichtung an. Zu ihnen zählen Mittel der Armutsbekämpfung ebenso wie Lobby- und Sensibilisierungsarbeit. Sekundäre und tertiäre Angebote hingegen, richten sich an Personen, die schon Gefahr laufen aufgrund von (potentiellen) Mietzinsrückständen zwangsgeräumt zu werden bzw. an Menschen, die von einer Delogierung bedroht waren. Ihnen wird nach Bedarf weitere Beratung und Betreuung angeboten, um die Lebenssituation nachhaltig zu stabilisieren und so die Delogierungsgefahr vorbeugend gering zu halten. Diese unmittelbaren Angebote der sekundären und tertiären Delogierungsprävention, werden häufig auch als „Wohnungssicherung“ bezeichnet.

 

Hochwertige Delogierungsprävention > Geldleistungen

Die gegenwärtige Lage der Delogierungsprävention ist aufgrund der Wohnungsnot ambivalent zu beurteilen: Einerseits stellen Sozialministerium oder etwa auch Kommunen wie die Stadt Wien in einem Kraftakt, erhebliche finanzielle Mittel zur Verfügung, um die Wohnungslosigkeit durch Delogierungen so gut es geht abzuwenden. Zurecht werden derartige Instrumente in vielen Bundeländern als „Gamechanger“ bezeichnet, in denen es bislang kaum oder keine Mittel für in Not geratene Mieter*innen gab. Andererseits ist der Andrang bei vielen, auch etablierten, Beratungsstellen derart hoch, dass sie sich „nur“ auf die unmittelbare Bedrohung konzentrieren können. Aufgrund der akuten Situation vieler Hilfesuchender, müssen also Menschen vorrangig beraten werden, deren Zwangsräumung unmittelbar bevorsteht. Frühzeitiger ansetzende oder tertiär präventive Unterstützungsangebote, müssen zur Bewältigung der akuten Notlage zurückgefahren werden.

Unumstritten ist, dass diese, sog. subjektfördernde Hilfen absolut notwendig sind und Leid abwenden. Gleichzeitig substituieren sie wohnpolitische Zögerlichkeit und stabilisieren das Ungleichheitsgefälle. Anstatt (temporärer) Mietpreisbegrenzungen oder -deckel, die effektiv den Druck von Mieter*innen nehmen und extreme Gewinnzuwächse zumindest begrenzen, werden mit diesen Geldern die Mietzinssteigerungen und Vermögenszuwächse von Privaten gestützt. Oder wie es im Policy Paper heißt:

„Sozialpolitische Instrumente kaschieren auch wohnpolitische Versäumnisse. Anstelle von Maßnahmen zur Schaffung leistbaren Wohnraums, verschieben ausgleichende Transferleistungen Steuergeld zu vermögenden Immobilienbesitzer*innen. Eine Umverteilung von unten nach oben.“

 

Bestehende Instrumente effektiv anwenden

Schließlich muss auch festgehalten werden, dass nicht alle bestehenden und effektiven Instrumente der Wohnraumsicherung ausgenutzt werden. Der §33a MRG sieht vor, dass Kommunen die Möglichkeit besitzen, soziale Institutionen über die gesetzlich verpflichteten Meldungen der Bezirksgerichte zu drohenden Delogierungen (eingebrachte Räumungsklage) zu informieren. Das bietet Institutionen die Möglichkeit frühzeitig und proaktiv mit Betroffenen Kontakt aufzunehmen.. Die Stadt Wien praktiziert diese Möglichkeit mit der FAWOS sehr erfolgreich. Entsprechende Mieter*innen von Privatwohnungen werden postalisch kontaktiert und über Unterstützungsangebote informiert. Trotz der augenscheinlichen Effektivität (wenig Aufwand, viel Gewinn) verzichten weiterhin viele Kommunen auf diese Möglichkeit der Weiterleitung.

 

Menschlicher und wirtschaftlicher Gewinn

In Zeiten angespannter Budgetsituationen werden soziale Angebote kritisch hinterfragt. Immerhin geht es um viel Steuergeld und die staatlichen Institutionen sind zurecht angehalten verantwortungsbewusst, wirtschaftlich und sozial effizient zu haushalten. Auch aus diesem Grund spricht man in der Sozialen Arbeit von einem Doppel- oder gar Trippelmandat[xiii], dass die strukturelle Ambivalenz[xiv] zwischen Auftrag der Betroffenen, der Gesellschaft und der Profession beschreibt.

Klammern wir also künstlich den sozialen und solidarischen Aspekt sowie die Frage in welcher Gesellschaft wir leben möchten aus und betrachten nur die ökonomischen Argumente, kommen wir nicht umher festzustellen: „es [gibt] keinen vernünftigen, menschlichen wie wirtschaftlichen Grund, nicht in delogierungs-präventive Angebote zu investieren.“ (aus dem Policy Paper „Wohnkrise bewältigen“ der Volkshilfe“).

 

Delogierungsprävention zahlt sich aus

Schon zu Beginn der Corona-Pandemie hat die AK Wien die finanziellen Folgekosten einer Delogierung bei einem durchschnittlichen Mietzinsrückstand von 2.500 Euro mit 30.900 Euro berechnet. Im Zuge des Policy Papers haben Sina Moussa-Lipp, Referentin für Kommunalpolitik bei der AK Wien, und Florian Baumgarten, sozial- und wohnpolitischer Referent der Volkshilfe Wien, die Rechnung aktualisiert. Dafür wurden Daten der AK Wien, Volkshilfe Wien, des FSW[xv] und des Rechnungshofes[xvi] herangezogen. Die Neuberechnung zeigt, dass der durchschnittliche Mietzinsrückstand auf rund 3.600 Euro angewachsen ist. Die Höhe von 30.900 Euro finanzieller Folgekosten für Mieter*in, Vermieter*in und staatliche Institutionen bilden eine absolute Untergrenze. Ein derart „geringer“ Betrag kommt tendenziell nur vor, wenn eine durchschnittliche Wohnung „leer“, also ohne jeglichen Hausrat zwangsgeräumt wird und nur eine Person im Haushalt wohnt. Ziehen wir realitätsnähere Szenarien heran, etwa eine Delogierung mit Hausrat, ein höherer Mietzins oder ein Mehrpersonenhauhalt, ergeben sich rasch Folgekosten über 40.000 Euro. Nach oben hin sind hierbei keine Grenze gesetzt, werden langwierigere Verfahren oder erhöhter Renovierungsbedarf mitbedacht, wie auch das dritte realistische Szenario mit Folgekosten über 55.000 Euro zeigt.

Abbildung 3: Folgekosten einer Delogierung, eigene Berechnung von Sina Moussa-Lipp (AK Wien) und Florian Baumgarten (Volkshilfe Wien) basierend auf Daten der AK Wien, Volkshilfe Wien, des FSW sowie des Rechnungshofes

Diese Einschätzung wurde unlängst aus einer anderen Perspektive vom NPO-Institut der Wirtschaftsuniversität Wien bestätigt. In einer SROI-Analyse widmete sich das Institut dem gesellschaftlichen Mehrwert der Fachstelle für Wohnungssicherung (FAWOS) der Volkshilfe Wien. Das Ergebnis ist beeindruckend. „Jeder in FAWOS investierte Euro führt zu einer sozialen Rendite („monetärer Rückfluss“) in der Höhe von 94€.“ Finanzielle Hauptprofiteur*innen waren neben Betroffenen und deren Kindern die Stadt Wien. „Schließlich erspart sie selbst durch die Förderung von FAWOS mit 1 Million Euro rund 5 Millionen, weil etwa die Unterstützung durch Angebote der Wohnungslosenhilfe oder der Kinder- und Jugendhilfe nicht zur Anwendung kommen.“ (Details siehe Wohnblog 6/24 „Investment FAWOS: Der ökonomische und gesellschaftliche Nutzen der Wohnungssicherung“)

 

Wohnen sichern JETZT – Forderungen der Volkshilfe

Die Bestandsaufnahme zeigt deutlich die Mechanismen hinter der derzeitigen Wohnungsnot. Sie zeigt außerdem, welche Mittel und Wege es gibt, Wohnraum leistbar zu Verfügung zu stellen und für Mieter*innen sicher anzubieten. In den zentralen Forderungen hat die Volkshilfe auch ökologische Argumente berücksichtigt, um der Realität „Klimakrise“ gerecht zu werden:

  • Einfrieren der Mieten (sogenannte Mietpreisbremse) und anschließender Mietpreisdeckel für alle Mietverhältnisse sowie angemessene Subsidiaritätsleistungen wie Mietbeihilfen für Haushalte, sofern trotz der Preiseingriffe die Leistbarkeit der Wohnmöglichkeit nicht gewährleistet sein sollte
  • die Schaffung qualitativ hochwertigen und leistbaren Wohnbaus durch einen veränderten Umgang mit Bauland und -tätigkeit, Abgaben auf Immobilien über den Eigenbedarf hinaus sowie Förderung, Renovierung und energetische Sanierung zentrumsnaher Wohnungen, um Zersiedelung und Versiegelung bei Leerstand im Ortskern entgegenzuwirken und veränderten Mobilitätsbedarfen nachzukommen
  • Reform des Mietrechts kombiniert mit der Ausarbeitung eines Wohnungssicherungsgesetzes, welche die Vereinheitlichung des Mietrechts, Mindeststandards für „gesundes“ oder „angemessenes“ Wohnen beinhalten, ein Befristungsverbot, eine Informationspflicht von Gemeinden bei drohender Delogierung sowie niederschwellige Beratung und finanzielle Unterstützung umfassen
  • verbesserte Datenqualität sowie Öffentlichkeit der Delogierungsstatistik
  • eine vom Bund sonderbeauftragte Person für die Umsetzung des Rechts auf Wohnen sowie die Ratifizierung des Art. 16 Europäische Sozialcharta und Art. 31 revidierten Europäische Sozialcharta
Als Volkshilfe fordern wir sechs Maßnahmen, um die Wohnkrise zu bewältigen.
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Florian Baumgarten, BA MA MA

Referent für Wohn- und Sozialpolitik mit Schwerpunkt Wohnungs- und Energiesicherung.

  F.Baumgarten@volkshilfe-wien.at

Quellen

[i] Datenquelle: Panelbefragung „So geht’s uns heute“ der Statistik Austria, online verfügbar unter https://www.statistik.at/statistiken/bevoelkerung-und-soziales/einkommen-und-soziale-lage/soziale-krisenfolgen

[ii] Jüngling, L., 2024. Bau-Konjunkturpaket: Fokus auf sozialen Wohnbau notwendig. Online verfügbar unter https://www.momentum-institut.at/news/bau-konjunkturpaket-fokus-auf-sozialen-wohnbau-notwendig

[iii] Moussa-Lipp, S. & Baumgarten, F., 2024. Wohnungsnot und Delogierungswahnsinn. Online verfügbar unter https://www.awblog.at/Soziales/Wohnungsnot-und-Delogierungswahnsinn

[iv] Holm, A., 2022. Objekt der Rendite. Zur Wohnungsfrage, oder: was Engels noch nicht wissen konnte. Berlin: Karl Dietz Verlag.

[v] Statistik Austria (2023d): Wohnen 2022. Zahlen, Daten und Indikatoren der Wohnstatistik. Online verfügbar unter: https://www.statistik.at/fileadmin/user_upload/Wohnen-2022_barrierefrei.pdf

[vi] Hochwarter, C., 2024. Befristete Mietverträge. Forschungsbericht des IFES und der AK Wien. Wien: Verlag der Arbeiterkammer Wien.

[vii] Brunnhauser, S., 2021. Befristete Mietverträge – Entrechtung der Mieter:innen. Online verfügbar unter https://www.awblog.at/Kommunales/befristete-mietvertraege

Moussa-Lipp, S. & Verlic, M., 2023. Wohnen für die Vielen. Online verfügbar unter https://www.awblog.at/Allgemein/wohnen-fuer-die-vielen

[vii] Kössl, Gerald, 2024. Wohnbauförderung in Österreich - Förderungszusicherungen, Förderungsgebarung und internationaler Vergleich 1996-2022, Wien: Österreichischer Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen.

[ix] Murie, A., 2016. The Right to Buy? Selling off Public and Social Housing. Bristol: Bristol University Press.

[x] Madden, D. / Marcuse, P., 2016. In Defence of Housing. The Politics of Crisis. London, New York: Verso.

[xi] Holm, A. 2024. „Historische Vorbilder sozialistischer Wohnpolitik.“ Vortrag auf der Tagung Kritische Wohnforschung: Goethe Universität, Frankfurt a.M.

[xii] Klien, M. / Huber, P. / Reschenhofer, P. / Gutheil-Knopp-Kirchwald, G. / Kössl, G., 2023. Die preisdämpfende Wirkung des gemeinnützigen Wohnbaus.

[xiii] Staub-Bernasconi, S., 2007. Vom beruflichen Doppel – zum professionellen Tripelmandat. Wissenschaft und Menschenrechte als Begründungsbasis der Profession Soziale Arbeit. In: SiÖ – Sozialarbeit in Österreich. 02/07, S. 8–17.

[xiv] Kleve, H., 2007: Postmoderne Sozialarbeit. Ein systemtheoretisch-konstruktivistischer Beitrag zur Sozialarbeitswissenschaft. Wiesbaden: VS Verlag für Sozialwissenschaften.

[xv] FSW, 2022. Wohnungslosenhilfe in Wien. Grafiken und Daten zu Kund:innen, Leistungen & Partnerorganisationen, Wien.

[xvi] Rechnungshof, 2021. Wohnbau in Wien Bericht des Rechnungshofes. Wien: Rechnungshof Österreich.